文 | 源Sight 王言
最近，很多老牌高星酒店，开始转型焕新，发力中高端赛道。
4月14日，原无锡山明水秀大酒店正式焕新为亚朵酒店。据媒体报道，山明水秀大酒店作为本地知名四星级酒店，积淀了商务会议资源与市场口碑，全新的亚朵则以3.5版本为基础进行个性化住宿设计。
与此同时，近些年，或是基于运营压力，亦或是出于优化资源配置，盘活资产与现金流，广东、四川、上海等多地星级酒店相继与华住、亚朵等酒店集团达成品牌合作与升级改造。
中高端酒店开始成为高端存量酒店焕新的新选择，这背后伴随着酒店行业供需关系的不断调整，以及市场竞争激烈程度的变化。
不过，各大中高端酒店集团在稳固中高端基本盘、下沉整合老旧高星资产的同时，也在悄悄向上布局，加码高端乃至奢华酒店赛道。
老牌高星酒店的转型
这几年，高档酒店业态发生最明显的变化之一，就是品牌变更，改换门庭。
亚洲旅宿大数据研究院的数据显示，2025年，共有1887家中档及以上定位的酒店进行品牌变更。上述品牌大多通过改造存量物业的方式降低成本、缩短开业周期。
在此之外，根据上述数据，其中21%的酒店3年换牌，甚至有部分酒店物业一年多次换牌。比如在山明水秀大酒店之外，其实还有不少高星酒店改换赛道。
2025年10月，深圳福田区华强北的圣廷苑酒店更名为城际酒店。据了解，这座运营24年的老牌五星级商务酒店，由业主中洲控股与酒店管理集团合作，以轻资产模式改造升级，以降低运营成本并提升资产效率。此外，酒店相邻的圣廷苑世纪楼已同步改造为全季酒店，同样采用轻资产运营。
来源：小红书
差不多的时间，已停业的顺德新世界酒店发布公告将进行升级改造，在完成业主变更后，与华住集团签约，双方启动顺德新世界酒店改造项目“清晖荟”，并引进华住集团旗下的桔子水晶酒店。
更早之前，在停止运营近2年之后，成都的一代地标酒店——银河王朝大酒店换牌为桔子酒店，重返市场；作为上海最早涉外星级酒店之一的田林宾馆也翻新为桔子酒店。
出现上述情况的原因，除了存量酒店硬件老化、原业主面临经营压力之外，更多的原因，还是在于整个酒店行业环境的变化。
供需关系调整
过去很多年来，酒店类资产作为能够带来稳定的现金流，同时具有抵御通胀、资产增值的特质，一直是大宗投资的热门交易类别。
不过，近几年，酒店行业经历重大冲击，价值不断滑落。比如在地产红利时代，地产商为了拿地，需要按照相关要求配建酒店，同时酒店的出现，也能够潜在推高周边商业和住宅的价格潜力。在此情况下，大量高星酒店成批量出现。
而当下，随着行业政策和环境的变化，不少开发商陷入流动性危机，开始不断抛售酒店资产套现。
以2026年3月为例，据迈点研究院不完全统计，这期间共有60家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店有12家，拍卖价格在5000万元-1亿元的酒店有13家，拍卖价格5000万元以下35家，统计周期内共有1家酒店项目成交。
这一现象的背后，是市场供需关系变化后，中高端酒店增速的放缓。
数据显示，截至2025年末，中国内地中档及以上层级在营酒店总数已达8.4万家，客房供给规模超过907万间，同比增速约为7.7%，大幅低于过往十年12.7%的平均复合增速，增速水平触及近十年最低点。此外，2025年内新开业中档及以上酒店10157家，新增客房规模91.6万间，较2024年下降约3.8%。
另外，中国旅游饭店业协会发布的数据显示，2024年我国关店比例最高的不是经济型酒店，而是中端及高端酒店。这一年，共有超过1000家中档及以上档次酒店停业，客房约10万间。
这些数据都说明，在中高端酒店业态增速开始放缓时，酒店投资者、运营方要变得更加关注整体的经营回报以及稳定性。
与此同时，随着酒店品牌不断进行产品升级和创新，其在服务、体验、设计等方面不断提升，逐渐有了一定的特色和品质。
在当前环境下，预算收紧、商旅人士的差旅报销额度受到压缩，他们也开始从高端酒店转向这类品牌。毕竟，这些酒店价格相对更低，但仍能维持一定的品质与格调。
全季亚朵却在反着来
有意思的是，在老牌高星酒店换牌为中端市场的同时，其实全季和亚朵都在不断向高端领域试探。
2024年10月，亚朵集团正式推出高端生活方式品牌萨和酒店。去年末，其在广州金融城开出了在当地第一家萨和酒店。
据媒体报道，此前已开业的上海北外滩萨和酒店在爬坡期表现亮眼，该酒店营业的第三个月，均价接近1000元，出租率在90%左右，RevPAR（平均可出租客房收入）约为900元。据萨和酒店加盟手册，其单房造价约20万元，模型测算回报年限约4.1年。
除了萨和酒店之外，在高档酒店领域，亚朵还推出了亚朵S；在豪华领域，则布局有A.T.HOUSE嘉邸这一品牌。
根据财报，截至去年末，亚朵旗下的A.T.HOUSE嘉邸数量为1家、萨和3家、亚朵S为89家。
来源：亚朵财报
全季的母公司华住集团入局高端市场的时间则更早。财报显示，在高档酒店领域，全季集团拥有花间堂、禧玥酒店、美爵酒店和施柏閣等品牌；在奢华酒店则已开设施柏阁和宋品酒店。
去年底，在成立20周年大会上，其宣布推出全新品牌“全季大观”。该品牌可以看作是全季品牌的升级版，目标客群为对住宿体验和文化氛围有更高需求的消费者。
根据财报，截至去年末，全季大观品牌已有5家门店待开业。此外，华住集团的高档、奢华酒店的数量分别为166家和19家，待开业酒店为121家和3家。
来源：全季财报
促成上述现象的原因，依然在于当前酒店行业的供给错配，老牌四五星在服务、体验方面变得僵化，而新中产、年轻商旅客群却开始追求文化、在地化等小而美的服务。
同时，当前行业正处于加速出清的周期，中小单体、老五星酒店开始淘汰，头部连锁品牌自然想要逆势扩张、抢占份额。而这也是在当前酒店行业仍面临价格挤压的情况下，其实现战略卡位、品牌向上、构建全矩阵品类，以及提升溢价水平的举措。
以萨和酒店为例，亚朵酒店在财报中披露，截至2025年第三季度，萨和酒店的平均可出租客房收入（RevPAR）超过900元。
不过，这一过程的参与者并非只有国内的新势力品牌。2026年伊始，各大国际头部酒店集团加速下沉中国存量市场，开启新一轮精细化竞争。
今年一季度，洲际・佳阁、新罗・汇纹、科林西亚等一众全新品牌相继登陆中国市场，完成首店落地或官宣。不过，其扩张逻辑已发生明显变化，重资产新建逐步退潮，存量焕新、品牌换牌、物业改造等成为外资酒店布局中国的方向之一。
而从海内外品牌仍在加码中高端业态的动作可以看出，虽然各个酒店品牌的RevPAR、 ADR（日均房价）以及平均入住率等数据持续承压，行业也存在着结构性的增长机遇。
除了继续下沉市场，并寻找高铁沿线、新兴城市等高潜力区域之外，和国际化品牌抢食高端市场，主动冲击高端赛道、与国际品牌争夺高端市场份额，已然成为本土酒店品牌的重要发力方向。
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